Ortaklığın giderilmesi davası, paylı ya da elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirmek amacıyla açılan yenilik doğurucu (inşai) nitelikte bir dava türüdür. Hukuki adıyla izale-i şuyu davası olarak da bilinen bu yolda paydaşlar, sulh hukuk mahkemesine başvurarak paylaşmanın aynen bölme veya satış suretiyle gerçekleştirilmesini talep edebilir. Süreci hukuki açıdan doğru yönetmek, hem zaman hem de mülkiyet hakları açısından belirleyicidir.
Davayı Kim Açabilir ve Kime Karşı Açılır?
Türk Medeni Kanunu m. 698/1 uyarınca hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Bu hak, küçük ya da büyük pay farkı gözetmeksizin tüm paydaşlara tanınmıştır; yani yüzde bire sahip paydaş da davayı açmaya yetkilidir.
Elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyetinde ise, örneğin taksim edilmemiş bir mirasta, paylaşma isteği TMK m. 642 kapsamında her mirasçı tarafından ileri sürülebilir. Elbirliği mülkiyeti; malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer ve paylaştırma aksine hüküm bulunmadıkça paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır (TMK m. 703).
Dava, taşınmazda payı bulunan diğer tüm paydaşlara karşı açılmalıdır. Paydaşlardan birinin atlanması, usul hukuku açısından sorun doğurur. Taşınmaz üzerinde intifa hakkı gibi sınırlı ayni haklar varsa bu hak sahiplerinin de durumu süreci etkileyebilir; nitekim TMK m. 700’e göre bir paydaşın kendi payı üzerinde intifa hakkı kurması hâlinde, diğer paydaşlardan biri bu durumun kendisine tebliğinden başlayarak üç ay içinde paylaşma isteminde bulunursa satış yoluyla paylaşmada intifa hakkı o paya düşecek bedel üzerinde devam eder.
Paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir; taşınmazlarda bu sınırlandırmaya ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir (TMK m. 698/2). Ayrıca uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz (TMK m. 698/3).
Önemli bir ayrım: Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi bir anagayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez; ancak bağımsız bölümler için bağımsız dava açılabilir ve bu bölümlerde ortaklığın giderilmesi istenebilir (KMK m. 7). Tarım arazilerinde ise ilgili özel mevzuat kapsamında asgari büyüklük sınırları bölmeyi kısıtlayabilir; bu durum bazı taşınmazlarda aynen taksim seçeneğini fiilen imkânsız kılabilir.
Mahkeme Aynen Taksime mi, Satışa mı Karar Verir?
Paylaşma biçiminde paydaşlar arasında mutabakat sağlanamazsa hâkim önce aynen bölme seçeneğini değerlendirir. TMK m. 699/2 uyarınca hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına; parçaların değerleri denk düşmezse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Paylı mülkiyette aynen taksim gerçekleşirse tapu harcı, kayıtlı değer üzerinden binde 4,55 nispetinde alınır (Harçlar Kanunu Tarife (4) I-6/c).
Aynen bölme her taşınmazda mümkün değildir. Bölme durumun ve koşulların elverişli olmadığı ya da taşınmazın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine imkân bulunmadığı hâllerde hâkim açık artırmayla satışa hükmeder (TMK m. 699/3).
Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilebilmesi için ise bütün paydaşların rızası aranmaktadır (TMK m. 699/3). Ancak bu genel kuralın önemli bir istisnası 2026 yılında yürürlüğe girmiştir: tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmayan taşınmazlarda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse birinci artırma, yalnızca malik olan mirasçılar arasında ve bir defaya mahsus olmak üzere yapılır (İİK m. 114).
Aynen Taksimin Mümkün Olmadığı Durumlar
Uygulamada aynen bölme çoğunlukla şu durumlarda fiilen güçleşir: taşınmaz fiziksel olarak eşit ve bağımsız parçalara bölünemiyorsa, bölünme sonucunda her parçanın tek başına kullanım değeri ciddi biçimde düşecekse ya da imar mevzuatı veya tarım arazisi büyüklük sınırları bölmeyi engelleyen koşullar içeriyorsa.
Bu durumlarda mahkeme, genellikle satış yoluyla giderme kararına yönelir. Satış kararı icraya ilişkin hükümleri de beraberinde getirir; bu noktadan itibaren süreç icra dairesi aracılığıyla yürütülür. İhale aşamasının ayrıntıları, bu sayfanın kapsamı dışındadır.
Dava Süreci ve İzlenen Aşamalar
Ortaklığın giderilmesi davasında izlenecek yola ilişkin aşamaları şöyle özetlemek mümkündür:
Zorunlu arabuluculuk başvurusu: 6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu aşama atlanarak doğrudan sulh hukuk mahkemesine başvurulamaz. Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (6325 sayılı Kanun m. 18/A). Geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretinin yarısına hükmedilir (6325 sayılı Kanun m. 18/A).
Son tutanağın alınması ve dava dilekçesi: Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa arabulucu son tutanağı düzenler. Davacı, bu tutanağın aslını veya arabulucu onaylı örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır; eklenmezse mahkeme son tutanağın bir haftalık kesin süre içinde sunulmasını ister, sunulmazsa dava usulden reddedilir; arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava ise dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun m. 18/A).
Sulh hukuk mahkemesine başvuru: HMK m. 4/1-b uyarınca taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davalar, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemelerinde görülür. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Bilirkişi incelemesi: Mahkeme genellikle taşınmaz üzerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi; taşınmazın değerini, aynen bölünebilirliğini ve bölünme koşullarını değerlendirir. Bu rapor, mahkemenin aynen taksim mi yoksa satış mı kararı vereceğini belirleyen temel dayanaktır.
Karar ve sonraki aşama: Mahkeme ya aynen taksim ya da satış yoluyla giderme kararı verir. Taşınmazın satışına karar verilmişse dosya icra dairesine gönderilir. Arabuluculuk aşamasında taraflar anlaşmaya varırsa, taşınmazla ilgili anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur; bu şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Taşınmazın devrine veya üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesi için ise taraflardan biri, icra edilebilirlik şerhinden sonra tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir ve tapu müdürlüğü resmî senet düzenlemeksizin tescil talebini yerine getirir (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
Bu tür davalarda, özellikle birden fazla paydaşın bulunduğu ve taşınmaz değerinin yüksek olduğu durumlarda, sürecin her aşamasında hukuki destek alınması; hem usul hatalarının hem de mülkiyet kayıplarının önüne geçmek açısından önem taşımaktadır. Demir Legal Hukuk Bürosu bünyesinde gayrimenkul ve eşya hukuku alanında çalışan avukatlardan biri dosyanızı yürütür; İzmir Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Avukatı sayfasından sürece ilişkin ayrıntılara ulaşabilir, hukuki destek için iletişime geçebilirsiniz.
Davayı doğrudan etkileyen gayrimenkul hukuku süreçleri hakkında genel bir çerçeve edinmek istiyorsanız İzmir Gayrimenkul Avukatı sayfasını inceleyebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortaklığın giderilmesi davasında anlaşma yolu kapalı mıdır?
Hayır. Paydaşlar dava devam ederken her aşamada anlaşarak ortaklığı sona erdirebilir. Anlaşmanın arabuluculuk aşamasında yapılması da mümkündür; bu durumda düzenlenen anlaşma belgesi taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alındıktan sonra tapu tescili için kullanılabilir. Mahkeme aşamasında sulh sözleşmesiyle de aynı sonuca ulaşılabilir.
Tek bir paydaş bütün taşınmazı satın alabilir mi?
Evet. Satış kararı verilmesi hâlinde düzenlenen ihaleye paydaşlar da katılabilir. Paydaşlardan biri en yüksek teklifi verirse taşınmazın tamamını üstlenebilir. Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilebilmesi için ise bütün paydaşların rızası şarttır; biri itiraz ederse satış herkese açık artırmayla yapılır. Ancak tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin malik olmadığı taşınmazlarda birinci artırma, bir defaya mahsus olmak üzere yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır (İİK m.114).
Dava açıldıktan sonra paydaşlardan biri payını satabilir mi?
Evet, dava devam ederken bir paydaş kendi payını üçüncü kişiye devredebilir. Paylı mülkiyette paydaş, hukuki bir engel olmadıkça payını serbestçe tasarruf edebilir. Payı devralan kişinin davadaki konumu, devredenin davacı ya da davalı olmasına göre HMK m.125 çerçevesinde belirlenir. Bu durum ihale aşamasını, özellikle paydaşlar arası artırma koşullarını etkileyebileceğinden dikkatle takip edilmesi gerekir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; özellikle süreler ve başvuru koşulları zaman içinde değişebileceğinden, kesin bilgi ve kendi durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
